A avaliação de um imóvel pode parecer, à primeira vista, uma atividade simples: identificar características, pesquisar imóveis semelhantes e determinar um valor de mercado.

Na prática, porém, uma avaliação destinada a uma empresa, instituição financeira, seguradora, processo judicial ou demonstração contábil pode exigir muito mais do que uma estimativa de preço.

É nesse contexto que surge uma dúvida recorrente:

Um parecer elaborado por um corretor de imóveis possui a mesma natureza e pode ser utilizado para as mesmas finalidades que um laudo técnico elaborado por um engenheiro ou arquiteto?

A resposta não é simplesmente “sim” ou “não”.

É necessário analisar quem elaborou o documento, sua habilitação profissional, a metodologia utilizada, o nível de responsabilidade técnica assumido, o objeto avaliado e, principalmente, a finalidade para a qual a avaliação será utilizada.

A Apollo Gestão, especializada em avaliação e controle patrimonial, atua justamente nesse contexto, desenvolvendo trabalhos de avaliação patrimonial destinados a apoiar empresas em decisões contábeis, financeiras, societárias e patrimoniais.

Neste artigo, vamos explicar as principais diferenças entre essas modalidades de avaliação e por que a escolha do profissional pode ser determinante para a aceitação do documento.

1. O que é uma avaliação de imóvel?

A avaliação de um bem não consiste apenas em responder “quanto ele vale”.

Uma avaliação tecnicamente estruturada procura determinar um valor para determinada finalidade, em determinada data e sob determinadas premissas.

A ABNT NBR 14653 é a principal referência técnica brasileira para avaliações de bens e estabelece conceitos, procedimentos, metodologias e requisitos para trabalhos de avaliação.

Dependendo do objeto e da finalidade, podem ser utilizados diferentes métodos, como:

• Método Comparativo Direto de Dados de Mercado;
• Método Evolutivo;
• Método Involutivo;
• Método da Renda;
• Método do Custo;
• modelos estatísticos e tratamento de dados, quando aplicáveis.

Portanto, uma avaliação profissional não deve ser confundida simplesmente com uma pesquisa de preços ou com uma opinião informal sobre quanto um imóvel poderia ser vendido.

2. Corretor de imóveis pode realizar avaliação?

Sim, existe uma importante atuação do corretor de imóveis no campo da avaliação mercadológica.

A Lei nº 6.530/1978 estabelece, entre as competências do corretor de imóveis, a possibilidade de “opinar quanto à comercialização imobiliária”.

Posteriormente, o COFECI regulamentou o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI) e o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM).

Dessa forma, não seria correto afirmar genericamente que um corretor de imóveis “não pode avaliar imóveis”.

Existe uma atividade profissional regulamentada relacionada à avaliação mercadológica.

A questão é outra:

qual é a natureza dessa avaliação e para qual finalidade ela será utilizada?

Essa distinção é fundamental.

3. O que é o PTAM?

O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) é um instrumento relacionado à avaliação mercadológica realizada no âmbito da atividade profissional do corretor de imóveis.

Em termos práticos, o profissional pode analisar aspectos como:

• localização;
• características do imóvel;
• padrão;
• área;
• oferta existente;
• imóveis comparáveis;
• comportamento do mercado;
• condições de comercialização;
• referências de preço.

O resultado pode ser uma estimativa do valor de mercado do imóvel.

Isso pode ser extremamente útil em determinadas situações, especialmente relacionadas à comercialização imobiliária.

Entretanto, é importante não confundir automaticamente um PTAM com um laudo técnico de avaliação de engenharia.

São documentos que podem possuir objetivos, responsabilidades e bases profissionais distintas.

4. E o que caracteriza um laudo técnico de avaliação?

A situação é diferente quando falamos de avaliações técnicas realizadas dentro das atribuições de profissionais de engenharia e arquitetura.

A Resolução CONFEA nº 345/1990 trata especificamente do exercício profissional relacionado à Engenharia de Avaliações e Perícias de Engenharia.

O normativo define o laudo como a peça na qual o profissional habilitado relata suas observações e apresenta conclusões ou avalia, de maneira fundamentada, o valor de bens ou direitos.

A mesma resolução estabelece regras específicas para avaliações e perícias relacionadas a bens móveis e imóveis e prevê a responsabilidade técnica correspondente.

Para trabalhos de engenharia sujeitos à ART, a responsabilidade técnica é formalizada por meio da Anotação de Responsabilidade Técnica.

No campo da arquitetura e urbanismo, a legislação profissional também contempla atividades de avaliação, perícia e elaboração de laudos dentro das respectivas atribuições.

Portanto, quando uma avaliação exige análise técnica da edificação, características construtivas, estado de conservação, vida útil, patologias, custos de reprodução, depreciação ou outros elementos técnicos, a habilitação profissional e as atribuições específicas tornam-se especialmente relevantes.

5. Seguir a NBR 14653 é suficiente para qualquer profissional?

Essa é uma das principais questões que precisam ser compreendidas.

Não basta simplesmente mencionar a ABNT NBR 14653 no documento.

A norma estabelece procedimentos técnicos para avaliações, mas a norma técnica não substitui a legislação profissional nem amplia automaticamente as atribuições de quem executa o trabalho.

Em outras palavras:

Metodologia e habilitação profissional são questões diferentes.

Um documento pode apresentar metodologia sofisticada, diversas tabelas, fotografias, tratamento estatístico e referências à NBR 14653.

Isso não significa, por si só, que o profissional tenha adquirido atribuições que não estejam previstas na sua regulamentação profissional.

Por isso, a análise deve considerar simultaneamente:

Profissional + atribuição + metodologia + objeto + finalidade + responsabilidade técnica.

6. Um documento mais detalhado se transforma automaticamente em um laudo de engenharia?

Não.

Esse é um ponto particularmente importante.

Imagine que determinado profissional produza um documento com:

• 50 ou 100 páginas;
• fotografias;
• mapas;
• dezenas de imóveis comparáveis;
• tratamento estatístico;
• modelos matemáticos;
• gráficos;
• memória de cálculo;
• referências à NBR 14653;
• análise detalhada do mercado.

O nível de detalhamento pode contribuir para a qualidade da avaliação.

Entretanto, a quantidade de informações não altera automaticamente a natureza jurídica e profissional do documento.

Um PTAM muito bem elaborado continua sendo um PTAM.

Um laudo técnico de engenharia continua sendo um laudo técnico elaborado dentro das atribuições do profissional responsável.

Por isso, a discussão não deve ser reduzida à pergunta:

“Qual documento é mais completo?”

Mas sim:

“Qual profissional possui atribuição para realizar o trabalho necessário à finalidade pretendida?”

7. Avaliação mercadológica e avaliação técnica não são necessariamente a mesma coisa

É possível visualizar essa diferença de maneira simples.

Avaliação mercadológica

Pode estar concentrada principalmente na identificação do valor de mercado do imóvel, considerando:

• localização;
• oferta e demanda;
• imóveis comparáveis;
• transações;
• características comerciais;
• comportamento do mercado.

Nesse contexto, a atuação de um corretor de imóveis habilitado pode ter importante aplicação.

Avaliação técnica

Pode envolver, além do mercado:

• características construtivas;
• padrão construtivo;
• estado de conservação;
• idade aparente;
• vida útil;
• depreciação;
• patologias;
• custos;
• benfeitorias;
• terreno;
• edificações;
• aspectos físicos e técnicos que influenciam o valor.

Quando esses elementos são relevantes para a finalidade do trabalho, a competência profissional e a responsabilidade técnica tornam-se ainda mais importantes.

8. E quando a avaliação é utilizada para fins contábeis?

Aqui a questão ganha outra dimensão.

Uma empresa pode precisar determinar o valor de um imóvel para diferentes objetivos contábeis, como:

• reconhecimento ou mensuração de ativos;
• suporte à elaboração das demonstrações financeiras;
• combinação de negócios;
• reorganização societária;
• avaliação de ativos;
• teste de recuperabilidade;
• suporte a processos de revisão contábil;
• operações societárias.

Nessas situações, não basta perguntar se o documento “tem validade”.

É necessário avaliar se o trabalho produz uma evidência tecnicamente apropriada para o objetivo contábil pretendido.

Isso inclui avaliar:

• data-base;
• finalidade;
• definição de valor;
• premissas;
• metodologia;
• fontes de dados;
• qualidade das informações;
• documentação dos cálculos;
• consistência das conclusões;
• qualificação e independência do profissional, quando aplicável.

9. Avaliação imobiliária e impairment: são a mesma coisa?

Não.

Esse é um erro relativamente comum.

O CPC 01 – Redução ao Valor Recuperável de Ativos, correlacionado à IAS 36, estabelece regras para identificação e mensuração de perdas por redução ao valor recuperável.

O valor recuperável está relacionado, entre outros conceitos, ao maior valor entre:

• valor justo líquido de despesas de venda; e
• valor em uso.

Assim, uma avaliação imobiliária pode ser utilizada como um importante elemento de suporte em determinadas análises de impairment.

Porém:

Um laudo de avaliação imobiliária não é necessariamente o próprio teste de impairment.

O teste de impairment possui uma lógica contábil própria.

Em determinados casos, a avaliação de um terreno, imóvel ou outro ativo pode fornecer informações para a determinação de uma das variáveis utilizadas no teste.

Em outros, será necessário realizar uma análise mais ampla, especialmente quando o ativo integra uma unidade geradora de caixa.

Por isso, empresas que realizam impairment devem avaliar cuidadosamente qual informação está sendo produzida pelo avaliador e como ela será incorporada ao trabalho contábil.

10. Por que isso é importante para auditoria?

Em uma auditoria das demonstrações financeiras, não basta que a empresa apresente um documento chamado “laudo de avaliação”.

O auditor pode analisar:

• quem realizou o trabalho;
• sua qualificação;
• independência;
• metodologia;
• premissas;
• dados utilizados;
• consistência das informações;
• documentação;
• finalidade;
• data-base;
• coerência entre o resultado da avaliação e os registros contábeis.

Por isso, uma avaliação preparada especificamente para suportar uma necessidade contábil deve ser construída considerando essa finalidade desde o início.

Não se trata apenas de descobrir o preço de um imóvel.

Trata-se de produzir evidência tecnicamente defensável para uma decisão ou registro contábil.

11. E para garantia real?

Nas avaliações destinadas a garantias reais, a finalidade também modifica significativamente os requisitos.

Uma instituição financeira pode estabelecer critérios específicos para aceitação de avaliações, considerando:

• qualificação do avaliador;
• responsabilidade técnica;
• metodologia;
• data-base;
• inspeção;
• características do imóvel;
• liquidez;
• valor de mercado;
• documentação;
• formato do laudo.

Portanto, um documento que seja suficiente para uma finalidade comercial pode não necessariamente ser aceito para uma operação de crédito.

Isso demonstra uma regra fundamental:

A validade ou utilidade de uma avaliação não pode ser analisada sem considerar sua finalidade.

12. E para seguros?

A mesma lógica pode ser aplicada às avaliações destinadas a seguros.

Dependendo da finalidade, pode ser necessário determinar:

• valor do terreno;
• valor das edificações;
• custo de reconstrução;
• valor de reposição;
• características construtivas;
• benfeitorias;
• equipamentos;
• riscos;
• depreciação;
• condições da edificação.

Em uma avaliação voltada à determinação de valor de mercado para venda, por exemplo, o foco pode ser completamente diferente de uma avaliação destinada a determinar o custo necessário para reconstrução de uma edificação.

Assim, novamente, a finalidade é determinante para definir o escopo e o profissional adequado.

13. Comparativo: corretor, engenheiro e arquiteto

Importante: a tabela deve ser interpretada considerando as atribuições legais e regulamentares de cada profissão, o objeto específico da avaliação e as exigências do destinatário do documento.

14. O que uma empresa deve verificar antes de contratar uma avaliação?

Antes de contratar um trabalho de avaliação, recomendamos que a empresa responda a algumas perguntas.

1. Para que o valor será utilizado?

É uma avaliação para:

• venda?
• compra?
• contabilidade?
• impairment?
• garantia?
• seguro?
• processo judicial?
• reorganização societária?
• planejamento patrimonial?

2. Qual é o objeto?

• terreno;
• edificação;
• imóvel industrial;
• imóvel rural;
• imóvel comercial;
• benfeitorias;
• instalações;
• máquinas e equipamentos;
• conjunto de ativos.

3. Qual é a definição de valor necessária?

Pode ser necessário determinar, por exemplo:

• valor de mercado;
• valor justo;
• valor de liquidação;
• custo;
• valor de reposição;
• valor de uso;
• outra definição específica.

4. Qual profissional possui a atribuição adequada?

Essa análise deve ocorrer antes da contratação e não depois que o laudo já foi elaborado.

5. Qual norma técnica deve ser observada?

A ABNT NBR 14653 possui diferentes partes e requisitos, e a escolha da metodologia deve ser compatível com o objeto e a finalidade.

15. O que diferencia uma avaliação patrimonial profissional?

Uma avaliação patrimonial destinada ao ambiente corporativo precisa ir além da simples indicação de um preço.

O trabalho deve buscar coerência entre:

Objeto → finalidade → metodologia → dados → cálculos → resultado → documentação → responsabilidade técnica.

Essa integração é particularmente importante quando o resultado será utilizado para suportar informações contábeis ou financeiras.

É nesse ponto que a experiência da empresa avaliadora passa a ser relevante.

Uma avaliação pode estar tecnicamente bem elaborada do ponto de vista mercadológico, mas ainda assim não atender plenamente à finalidade contábil para a qual a empresa pretendia utilizá-la.

16. Como a Apollo Gestão atua?

A Apollo Gestão atua na área de avaliação e controle patrimonial, oferecendo soluções voltadas às necessidades de empresas que precisam transformar informações sobre seus ativos em dados confiáveis para tomada de decisão.

Em trabalhos de avaliação, a abordagem deve partir da finalidade do projeto.

Isso significa compreender inicialmente:

• qual é a necessidade da empresa;
• qual é o ativo objeto da avaliação;
• qual é a data-base;
• qual conceito de valor deve ser utilizado;
• qual metodologia é adequada;
• quais informações precisam ser levantadas;
• quais requisitos técnicos e documentais devem ser atendidos.

A partir disso, o trabalho pode ser estruturado de forma compatível com a finalidade pretendida.

Essa abordagem é especialmente importante em projetos relacionados a:

• avaliação patrimonial;
• avaliação de imóveis;
• avaliação de ativos imobilizados;
• suporte a processos contábeis;
• teste de impairment;
• revisão de vida útil;
• reorganizações societárias;
• processos de aquisição e venda;
• suporte a auditorias;
• planejamento patrimonial.

17. O ponto principal: não existe “um laudo que serve para tudo”

Essa talvez seja a principal conclusão.

Um documento elaborado para ajudar na venda de um imóvel não necessariamente possui os mesmos requisitos de um documento destinado:

• a uma instituição financeira;
• a uma seguradora;
• a um processo judicial;
• à auditoria das demonstrações financeiras;
• ao teste de impairment;
• a uma operação societária.

Por isso, antes de perguntar:

“Quem pode fazer um laudo de avaliação?”

é mais adequado perguntar:

“Qual avaliação precisa ser realizada, por quem, segundo quais requisitos e para qual finalidade?”

Essa mudança de perspectiva evita contratações inadequadas e reduz o risco de a empresa descobrir, somente após a conclusão do trabalho, que o documento não atende às exigências do seu destinatário.

Conclusão

A avaliação imobiliária é uma atividade que envolve diferentes campos profissionais e diferentes instrumentos.

O corretor de imóveis possui atuação regulamentada na comercialização imobiliária e pode atuar na avaliação mercadológica dentro das regras profissionais aplicáveis, inclusive mediante o PTAM e o CNAI.

Engenheiros e arquitetos, por sua vez, possuem atribuições profissionais específicas relacionadas a avaliações e perícias, observados os limites de suas respectivas habilitações e responsabilidades técnicas.

A ABNT NBR 14653 fornece uma importante estrutura técnica para os trabalhos de avaliação, mas a simples referência à norma não substitui a análise da competência profissional e da finalidade do trabalho.

Para empresas, essa diferença é especialmente importante.

Uma avaliação destinada à contabilidade, impairment, garantia real, seguros ou auditoria pode exigir requisitos diferentes daqueles de uma avaliação destinada exclusivamente à comercialização de um imóvel.

Por isso, a pergunta mais importante não é apenas:

“Quem pode avaliar?”

Mas:

“Quem está habilitado para realizar esta avaliação, com este escopo, para esta finalidade e assumindo a responsabilidade técnica necessária?”

É justamente nessa interseção entre avaliação, patrimônio, contabilidade e tomada de decisão empresarial que uma avaliação patrimonial bem estruturada pode gerar maior segurança para a empresa.

Apollo Gestão — Avaliação e Gestão Patrimonial

Este conteúdo possui caráter informativo e não substitui análise jurídica ou profissional específica para cada caso. A aceitação de um documento de avaliação pode depender da legislação aplicável, da finalidade do trabalho, das exigências do contratante, do órgão regulador, da instituição financeira, da seguradora ou do auditor responsável.